1. 市场当前房产价格 实际交易/买入价
当前评估总价: 300.00 万元
暗含 Cap Rate: 0.00%
2. 基础租金与现金流参数 NOI 算子
租金年增长率 g = k × 人口增长率 = 1.00%
3. 理论定价、DCF 与房贷融资参数 折现率/贷款
仅用于股权 NPV，不改变资产端 DCF 要求收益率。
价格与溢价率看板 资产估值 / 融资约束 / 市场价格
永续增长收益法
— 元/㎡
总价: — 万
DCF 资产估值
— 元/㎡
总价: — 万
DSCR 融资承受价
— 元/㎡
目标 DSCR: —
市场当前价格
— 元/㎡
相对永续估值:—
三层模型核心公式:
资产端：单位面积 NOI
NOI = R × 12 × (1 - V) × (1 - M)资产端：永续增长收益法
P = NOI / (r_f + RP + T - g)资产端：DCF
V = Σ NOI_t/(1+r)^t + TV/(1+r)^N债务端：DSCR 融资约束
Max Debt Service = NOI / Target DSCR债务端：贷款价值比
LTV = Loan / Property Value股权端：现金回报
CoC = Annual Equity Cash Flow / Initial Equity杠杆、偿债与股权回报
主口径：等额本息 CPM，第 1 年指标基于当前市场价格、当前租金 NOI 与贷款条件；无负债时，债务类指标显示“无负债”。
DSCR
—
NOI / 年偿债额
Debt Yield
—
NOI / 贷款额
LTV
—
贷款额 / 物业价值
Cash-on-Cash
—
首年股权现金流 / 首付
Break-even Occupancy
—
覆盖运营成本与债务
Interest Coverage
—
NOI / 首年利息
Levered Equity IRR
—
DCF 持有期，CPM 融资
Equity NPV
—
按股权目标收益率折现
初始股权
—
当前总价 × 首付比例
Debt Yield = NOI / LoanICR = NOI / InterestBreak-even Occupancy = Debt Service / [GPR × (1-M)]久期与利率敏感性
Duration：局部一阶敏感性指标资产久期沿用基于市场暗含 Cap Rate 的永续资产久期代理；房贷久期基于实际月度还款现金流计算。久期与下方 ±25/50bp 情景矩阵并行保留，前者描述局部敏感度，后者用于离散压力测试。
当前房产资产（暗含 Cap Rate）
修正久期 ModD:—
麦考利久期 MacD:—
房贷（等额本息 CPM）
修正久期 ModD:—
麦考利久期 MacD:—
房贷（等额本金 CAM）
修正久期 ModD:—
麦考利久期 MacD:—
资产久期代理:
ModD_asset = 1 / Implied Cap RateMacD_asset = ModD × (1 + Implied Cap Rate)
房贷现金流久期:
MacD = Σ[t × PV(CF_t)] / ΣPV(CF_t)ModD = MacD / (1 + r_monthly)
房贷还款与现金流对比
按当前市场总价 × (1 - 首付比例) 计算贷款
等额本息 (CPM)
固定月供
每月房贷还款:
0 元
每月净现金流 (NOI - 月供):
0 元
总贷款额（按当前市场价）:
0 万元
累计支付总利息:
0 万元
等额本金 (CAM)
首月最高 / 逐月递减
首月还款 / 每月递减:
0 / 0 元
首月净现金流 (NOI - 月供):
0 元
总贷款额（按当前市场价）:
0 万元
累计支付总利息:
0 万元
房贷月供与现金流公式:
等额本息 (CPM) 每月还款:
PMT = L × [r_m(1+r_m)^N] / [(1+r_m)^N - 1]
等额本金 (CAM) 第 t 月还款:
PMT_t = (L / N) + [L - (t-1)(L/N)] × r_m每月递减量 = (L / N) × r_m
年度现金流明细表
CPM 融资；租金按 g 逐年增长；持有期末按退出 Cap Rate 出售并偿还剩余贷款。
股权 NPV 折现率：—
| 年度 | 潜在租金 | NOI | 偿债额 | 利息 | 偿还本金 | 期末贷款 | 经营后股权CF | 出售净回款 | 出售偿债 | 总股权CF | 折现股权CF |
|---|
持有期
—
累计 NOI
—
股权 IRR
—
股权 NPV
—
±25/50bp 利率 / Cap Rate 敏感度矩阵
行：房贷利率冲击；列：退出 Cap Rate 冲击。单元格为综合可承受总价 = min(DCF 资产价值, DSCR 融资承受价)。
数值单位：万元；中心单元格为基准情景。若首付为 100%，融资约束自动退出，仅保留 DCF 资产价值。
IRR / NPV 二维情景分析
行：租金增长率 g 冲击；列：退出 Cap Rate 冲击。每个单元格同时显示 Levered IRR 与 Equity NPV。
情景范围：租金增长率 ±50/100bp
退出 Cap Rate ±50/100bp
NPV 折现率：—